-უპირველეს ყოვლისა, საყურადღებოა უძრავი ქონების ბაზრის საერთო ტენდენციები, ქვეყნის ბაზრის ხელისუფლების მოღვაწეობის თავისებურებანი ამ მიმართულებით და კონკრეტული არენდარტების მოთხოვნები ბაზრის მოცემულ სეგმენტში. დღისათვის შედარებით რენტაბელურად ითვლება თანხების დაბანდება მაღაზიებსა და ოფისებში, ნაკლებად - საწყობებსა და საწარმოებში. Aმას გარდა, შეიმჩნევა ყველა ტიპის კომერციული უძრავი ქონების, სპეციალიზებული ობიექტების რაოდენობის ზრდა.
ამის გამო წვრილ მესაკუთრეთა მდგომარეობა, რიგ შემთხვევაში, ნაკლებად საიმედოდ იქცა. მაგალითად, შედარებით უკეთესია ოფისის სახით ფართობი დაიქირავოთ ახალ, საგანგებოდ ამ მიზნებისათვის აგებულ შენობაში, სადმე ქალაქის ცენტრში, ვიდრე იმავე ფასად - ჩვეულებრივ საცხოვრებელი სახლის სათავსო. შაწყობი, რომელიც საცხოვრებელი სახლის სარდაფში მდებარეობს ტრანსპორტისათვსი მოუხერხებელი მისადგომებით, რათქმა უნდა, ვერ აჯობებს საგანგებოდ აშენებულ პროფესიულ საწყობს, რომელიც ყოველგვარი შემთხვევითობისაგან დაცული და დაზღვეული.

სავაწრო ფართთან დაკავშირებით, მდგომარეობის ყურადღებით შესწავლამ ერთ დასკვნამდე მიგვიყვანა, რომ ხშირად გვთAვაზობენ სათავსოებს, რომელთა ფართობი მინიმუმ 200კვმ-ია, ხოლო ძირითადი მოთხოვნილება კი მცირე სათავსოებზე მოდის, რომლებიც 20-50კვ მეტრს არ აღემატება. გამოკითხვებმა ცხადყო, რომ გიგანტური ობიექტები და მრავალრიცხოვანი ქსელური სუპერმარკეტები კიდევ დიდხანს ვერ შეცვლიან მოქალაქეთათვის მოხერხებულ ადგილებზე განლაგებულ მცირე სავაჭრო ობიექტებს.
რაც შეხება სახელმწიფო და მუნიციპალურ ორგანოებს, ისინი აქტიურად ერევიან ახალ-ახალი პირობებისა თუ ნებართვების შემოღEბით და გავლენას ახდენენ კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობაზე. მაგალითად, რკინიგზის სადგურებისა და მეტროპოლიტენის ამოსასვლელების სიახლოვეს ვაჭრობის შეზღუდვა, მნიშვნელოვნად იმოქმედებს ამ ობიექტებთან განლაგებული სავაჭრო პავილიონების მეპატრონეთა სამომავლო გეგმებზე.

Aრასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაში წარმატებული ინვესტირებისათვსი აუცილებლად გასათვალისწინებელია მოცემული ქონების ხარისხი- ე.ი დამქირავებლისათვის მოგების მოტანის შესაძლებლობის ალბათობა. ობიექტის შერჩევისას წინასწარ უნდა გავითვალისწინოთ მამოვალი მოიჯარეების მოთხოვნები, მათი ბიზნესის კონკრეტული მიმართულებეი. ფართი, რომელიც მეტ-ნაკლებად აკამყოფილებს ამ მოთხოვნებს, შემოსავლის მომტანიც არის.

თუკი მსგავს რეკომენდაციებს არ გაითვალისწინებთ, შეიძლება მათ რიგებში აღმოჩნდეთ, ვინც მუდმივად ეძებს კლიენტს და შესაბამისად, შემოსავალიც არა აქვს. ინვესტორისათვის ობიექტის წინდაუხედავად შერჩევა ერთობ სარისკო საქმეა.

სავაჭრო პავილიონი მეტროპოლიტენის სიახლოვეს თითოეული კომერსანტის ოცნებაა. ასეთი ობიექტების საიჯარო ღირებულება 1კვ მეტრზე საკმაოდ დიდია, მაგარმ შემოსავალი ყოველთვის საგრძნობლად აღემატება დანახარჯებს. Mსგავსი სავაჭრო პავილიონების დამქირავებელმა, როგორც ზემოთ ვთქვით, უნდა გაითვალისწინოთ სახელმწიფო და მუნიციპალური ორგანოების მიერ პერიოდულად გამოცემული ნორმატიული აქტები, ამიტომ საიჯარო და საინვესტაციო დოკუმენტები იურიდიულად გამართული უნდა იყოს და სრულ შესაბამისობაში მოდიოდეს კანონმდებლობასთან.

უძრავი ქონების ბაზარი გვთავაზობს კომერციული მიზნებისთვის მცირე არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავებას ან შეძენას. ხშირად საქმე ეხება საცხოვრებელ ბინებად და სათავსოებად გამოყენებულ ნაგებობებს. Aმიტომ მსგავსი ობიექტის შეძენისას, გირჩევთ სკრუპულოზურად შეამოწმოთ გარიგების იურიდიული ასპექტი.

ჩალკე შეიძლება განვიხილოთ მიწისქვეშა სათავსოების შეძენისა და გამოყენების ვარიანტები. მათი ფასი საგრძნობლად დაბალია, პირველ სართულზე მდებარეობიექტებთან შედარებით. Mაგრამ გამოყენების თვალსაზრისით, შესაძლებელია არსებით შეზღუდვებს წავაწყდეთ. სასურსათო მაღაზიებსა და საპარიკმახეროების სარდაფებში განთავსდება არარენტაბელურია, მით უმეტეს, რომ პრაქტიკულად, შეუძლბელია მათზე ოპიციალური ნებართვის მიღება. ერთადერთი, რაც შეიძლება სარდაფში განთავსდეს, სამრეწველო მაღაზიაა, მაგარამ, როგორც ზემოთ ვთქვით, მსგავსი ქმედება არაპრაქტიკულია და მოთხოვნილება მათზე ძალზე დაბალია. Qსელური კომპანიები, რომლებიც უფრო ხშირად გვევლინებიან მსგავსი ობიექტების შეძენის მსურველებად, ამჯობინებენ ვიტრინებიანი, ე.ი მიწის ზემოთ მდებარე ფართების დაქირავებას.

Aრსებობს სარდაფების გამოყენების სხვა ვარიანტებიც: მაგალიტად, მიწისქვეშ შესაძლებელია მყუდრო ღამის კაფის, სამორინეს, ანდა სათამაშო კლუბის მოწყობა. გასათვალისწინებელია, რომ ასეთი დაწესებულებები საცხოვრებელი სახლის ქვეშ არ უნდა განთავსდეს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, თავიდან ვერ აიცილებთ იქ მცხოვრებლებტან კონფლიქტს.

არსებობს კიდევ ერთი ვარიანტი - არასაცხოვრებელი ფართის მშენებლობის პერიოდში შეძენა. ასეთ შემთხვევაში ორ უხილავ წინააღმდეგობას წავაწყდებით: ძნელია წინასწარ გამოიცნო, თუ რამდენად ხელსაყრელია იქნება ადგილმდებარეობა და მეორე, როდის დამტავრდება დაგეგმილი ობიექტის მშენებლობა. Aმიტომაც რენტაბელობის წინასწარ დადგენაც პრობლემსტან იქნება დაკავშირებული.

როგორ გავიგოთ, რამდენ ხანში ამოვიღებთ არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისა და მასტან დაკავშირებულ სხვა დანახარჯებს? განვიხილოთ კონკრეტული მაგალითი (განგარიშება პირობითია, სახელწიფო გადასახადები არ არის გათვალისწინებული). დავუშვათ, შემოგვთავაზეს 35კვ მეტრის ფართობის სარდაფის ტიპის სათავსო მეტროპოლიტენის სადგურის სიახლოვეს, რომლის ,,გამავლობა" დღე-ღამეში 2-3 ათასი კაცია. გავაანალიზოთ ამ ობიექტის იჯარით გაცემის საკითხი.

Oბიექტის ტიპი (სარდაფი) ტავიდანვე გამორიცხავს ან ართულებს მასში სასურსათო მარაზიის, საპარიკმახეროს, სამედიცინო კაბინეტის, კაფისა და სათამაშო ავტომატების დარბაზის გახსნას. გვრჩება შემდეგი ვარიანტები: საყოფაცხოვრებო საქონლის მაღაზია, საწყისი და სხვა. სათავსოს ვიტრინები არა აქვს, ამიტომ ქსელურიკომპანიების დაინტერესება გამორიცხულია. ე.ი მსგავსი ფართის დამქირავებელი მხოლოდ მცირე ბიზნესის წამომადგენლები არიან, რომელთაც ნაკლები სამუშაო გამოცდილება აქვთ. Mოსალოდნელ რისკად შეიძლება ჩაითვალოს ასეთი ფართის დამქირავებლის მოძებნის სიძნელე და შემდგომში მათი ხშირი ცვლა. ფართობიდან გამომდინარე, საიჯარო ფასი შეიძლება მერყეობდეს 500-დან 700 ლარამდე. შავარაუდოდ, კლიენტის მოძებნასა და სათავსოს გაქირავებას დაახლოებით ორი თვე დასჭირდება , გარდა ამისა, გამქირავებელს მოუწევს რეკლამის დანახარჯების გაღება. თუკი თქვენ ვარაუდობთ, რომ ამ სათავსოზე დახარჯულ ფულს 4 წელიწადში ამოიღებთ, უნდა გაანალიზოთ, თუ როგორ შეიძლება განვითარდეს მოვლენები. დავუშვათ, რომ წინათგრძნობა გამართლდა და ამ დროის განმავლობაში სამი დამქირავებელი შეიცვალა. თუკი მათ ხელახალ მოძებნას ორ-ორი თვე მოუნდებით და რეკლამაზე 300-500 ლარს დახარჯავთ, საიჯარო გადასახდს 48 თვისას კი არა, მხოლოდ 42-ისას მიიღებთ. Aმას დაუმატებთ სარეკლამო ხარჯები. Aმგვარად, ოთხი წლის განმავლობაში მიიღებთ დაახლოებით 25 ათას ლარს. შემდეგ გამოაკელით სარეკლამო ხარჯები. ამგვარად, ოთხი წლის განმავლობაში მიიღებთ დაახლოებით 25 ათას ლარს. შემდეგ გამოაკელით სარეკლამო ხარჯი, გაყავით ეს რიცხვი 35-ზე (ფართობზე) და მიიღებთ დაახლოებით 700 ლარს ეს არის არსებული ფართის საორიენტაციო ღირებულება, იმ შემთხვევაში, თუ გინდათ, დანახარჯები 4 წელიწადში ამოიღოთ.
ზემოთ მოყვანილი გაანგარიშებანი მოწმობს, რომ კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მოღვაწე ინვესტორებს უნდა ჰქონდეთ ფართი თვალსაწიერი, შესაბამისი ცოდნა და გამოცდილება. ვიმედოვნებთ, რომ ზემოთ მოყვანილი მაგალიტები დაეხმარება იმ პოტენციურ ინვესტორებს, რომელთაც გადაწყვეტილი აქვთ კაპიტალი კომერციულ უძრავ ქონებაში დააბანდონ.