ბინების ყიდვა - გაყიდვა

უძრავი ქონების მნიშვნელობა

ბინა, სახლი, კომერციული ქონება ან სხვა ტიპის უძრავი ქონება ნებისმიერი ადამიანის ცხოვრების მნიშვნელოვანი ნაწილია. კერძო ქონება ზოგიერთისთვის ვითომ მნიშვნელოვანი არაა, თუმცა ეს ზედაპირული ანალიზია. საკუთარი უძრავი ქონება ქმნის სტაბილურ პლატფორმას ნებისმიერი ადამიანის სხოვრებაში, მხოლოდ ამის შემდეგ თამამად უთმობს ადამიანი თავის აზროვნებას, მოქმედებას, თავის ოცნებას, რომ აკეთოს ის, რაც მას სიამოვნებს და ბედნიერებას ჰგვრის.  ადამიანის გენეტიკურ კოდში წერია მისი ლტოლვა საკუთარი ქონების ფლობისკენ. ამის გარეშე ნებისიერი სხვა ბედნიერება არასრულყოფილია. აქედან გამომდინარე ადამიანები ძალიან სერიოზულად უდგებიან უძრავი ქონების, ბინების ყიდვა  გაყიდვის პროცესს.

თანამედროვე ცხოვრებაში ბინების ყიდვა გაყიდვა (ან სხვა უძრავი ქონების) ასევე ხდება არამარტო საცხოვრებელი, არამედ ინვესტრორული ან საკუთარი ბიზნესის მიზნებისთვისაც, რაც ასევე იგივე სტაბილურობის ეფექტს იძლევა ადამიანის ცხოვრებაში. თუმცა ამ ოპერაციისთვის საჭიროა დამატებით სხვა ხედვა და კრიტერიუმები. ბინების ყიდვა გაყიდვა მოითხოვს დროს, გარკვეულ ქმედებებს, უნარებს და ცოდნას, რაზეც ქვემოთ დეტლურად გვექნება საუბარი.

რჩევები ბინების ყიდვა გაყიდვა -ზე (ან სხვა უძრავი ქონებაზე)

რჩევები ბინების გაყიდვის პროცესისთვის. რას და როგორ ვაკეთებთ პირველ რიგში:

1).  პირველ რიგში უნდა გავიგოთ  გასაყიდი ბინის ფასი. სწორი ფასი უმნიშვნელოვანესი საკითხია ბინების ყიდვა გაყიდვის დროს. ჩვენ შეგვიძლია დავუკავშირდეთ ქონების შემფასებელ კომპანიებს, პროფესიონალ შემფასებლებს და მივიღოთ ფასიანი მომსახურება მათგან. ასეთ შემთხვევაში ჩვენ გვექნება ქონების შეფასების დასკვნა კონკრეტული თარიღით და ფასით. უნდა ვიცოდეთ, რომ ეს შეფასება არ იძლევა გარანტიას, რომ ქონება გაიყიდება ზუსტად ამ ფასად, ეს შეფასება ამტკიცებს მხოლოდ იმას, რომ შეფასების თარიღით ეს არის ყველაზე რეალური საბაზრი ფასი, რომელზეც შეიძლება გაიყიდოს ეს ქონება შესაბამისი მარკეტინგული მოქმედებების შედეგად, რასაც სჭირდება დრო და შრომა (ქმედებები ბაზარზე). ეს დოკუმენტი სასარგებლოა თქვენთვის დასარწმუნებლად, ასევე თქვენ პირდაპირ უჩვენებთ პოტენციურ მყიდველს რეალურ ფასს და ამასთან დაკავშირებით ნებისმიერ შეკითხვას თუ გაურკვევლობას გაეცემა კონკრეტული პასუხი და მყიდველიც უფრო მშვიდად იქნება, რადგან რწმუნდება, რომ ის არ იხდის ზედმეტს.  საბაზრო ფასი არაა რაიმე კონკრეტული სიდიდე და დასაშვებია მისი ცვლილება 5%-ის ფარგლებში, რაზეც დამოკიდებულია კონკრეტული სიტუაცია, კონკურენციის შექმნა კონკრეტულ ქონებაზე, მოლაპარაკებების წარმოება და სხვა.

ქონების ფასის დადგენა შესაძლებელია სხვანაირადაც - დაადგინოთ პირადად თქვენ, თუმცა ამისათვის თქვენ დაგჭირდებათ გარკვეული მოქმედებების განხორციელება. ბინების ფასი დგინდება ბინების ყიდვა გაყიდვის ბაზარზე. არავინ სხვა ვინმე ან დაწესებულება არ განსაზღვრას ბინის ფასს. ბინის ფასი განისაზღვრება მისი კვადრატული მეტრის ფასით და ის განისაზღვრება შემდეგი კრიტერიუმები:  ადგილმდებარეობა, შენობის სტატუსი (ახალი, ძველი), რემონტი, სართულიანობა, ხედები. კარგად შეისწავლეთ თქვენი გასაყიდი ბინის ეს კრიტერიუმები და შეეცადეთ დროებით გადაიქცეთ მყიდველად, ვითომ გსურთ თქვენნაირი ბინის ყიდვა. გაიკითხეთ ახლომახლო ვინ ყიდის?  როგორ ყიდის? რამდენი ხანია ყიდის? ყველაზე კარგია თუ უკვე ახლახან გაყიდულ ვარიანტებს იპოვით. გაყიდული ბინის ფასი ყველაზე რეალური ფასია.  მოიძიეთ ბინის ვარიანტები თქვენი ბინის მსგავსი ფართით და სხვა კრიტერიუმებით. მეტი ინფორმაციისთვის ბინების ვარიანტები მოიძიეთ ინტერნეტით შესაბამის სხვადასხვა საიტებზე და საბოლოოდ ნახავთ, რომ თქვენი ტიპის ბინის შეძენას რა ფასად შეძლებთ. სწორედ ეს იქნება თქვენი ბინის ფასი.  ეს ხომ ლოგიკურია, როცა დაიწყებთ გაყიდვას ყველა პოტენციური მყიდველი ხომ თქვენს ბინას ამ ყველა ბინის ფონზე ნახავს, შეადარებს და მიიღებს საბოლოო გადაწყვეტილებას.  ამიტომ თქვენმა ბინამ ამ ქონებებს უნდა გაუწიოს კონკურენცია ბინების გაყიდვის პროცესში. თუ თქვენი  ფასი მკვეთრად დიდი იქნება, მაშინ არავინ დაინტერესდება თქვენი ქონებით. თუ ბინების შესადარისი ვარიანტების შერჩევისას ზუსტად თქვენი ტიპის ბინას ვერ ნახავთ, იპოვეთ შედარებით მისი მსგავსი ვარიანტები, ხოლო განსხვავებები შეაფასეთ თქვენი ექსპერტული თვალით და შესაბამისად დაუმატეთ ან გამოაკელით ფასს. ზოგადად ამ მეთოდს თავად შემფასებლებიც იყენებენ და მას ჰქვია უძრავი ქონების შეფასება „ანალოგების (ან საბაზრო)“  მეთოდით.  რაც მეტ მსგავს ქონებას გაანალიზებთ, მით უფრო ზუსტ ფასს მიიღებთ თქვენი ბინისთვის.

ფასის დადგენისას არ გირჩევთ გადამოწმების გარეშე გამოიყენოთ უცხო სააგენტოების რჩევები ბინის ფასზე, არა იმიტომ რომ ვინმე მოგატყუებთ, არამედ ისინი არ იყენებენ კლასიკური შეფასების მეთოდებს, მათ შეიძლება ჰქონდეს სუბიექტური მიდგომა და სხვა. თუნდაც უცხო სააგენტომ გითხრათ ზუსტი და სწორი ფასი, საიდან გეცოდინებათ რომ ეს ფასი სწორია? ისინი ხომ დასკვნას ვერ დაწერენ ამის შესახებ? თქვენ შინაგანად რა დაგარწუნებთ ამ ფასის სისწორეში?  ხომ მაინც მოგიწევთ ამ ინფორმაციის გადამოწმება? თუ რა თქმა უნდა მათ ჰყავთ ისეთი პროფესიონალები,  რომლებიც ობიექტურად დაგისაბუთებენ ამ ფასს.  ზოგადად სააგენტოები არ ითვლებიან იურიდიულად  ფასის დამდგენ ორგანიზაციებად, რომლებიც იძლევიან ოფიციალურ დასკვნას ფასზე, მაგრამ ამავდროულად პროფესიონალ სააგენტოებს ნამდვილად შეუძლიათ დაადგინონ ფასი თუ აქტიურად მუშაობენ შესაბამისი ბინების ყიდვა გაყიდვის სეგმენტზე.  ასეთ შემთხვევაში მოთხოვეთ სააგენტოსგან ახსნას რა ანალოგებებთან შედარებით დაადგინა ეს ფასი? ასეთი ანალიზი მესაკუთრესაც დარწმუნებს გადაწყვეტილების სისწორეში.

2).  უძრავი ქონების მომზადება გასაყიდად: ბინების ყიდვა გაყიდვის ბაზარზე ბინის გაყიდვისას უმნიშვნელოვანესია მოაწესრიგოთ ბინა გასაყიდად, გაუკეთეთ იაფიანი კოსმეტიკური რემონტი, მოაწესრიგეთ სადარბაზო, გადაუღეთ პროფესიონალური სურათები, ვიდეო, ჩამოაყალიბეთ კარგი ტექსტი და სხვა.

3).  რეკლამა / მარკეტინგული მოქმედებები:  შეატყობინეთ სამეზობლოს,  გამოაკარით განცხადებები ახლო სივრცეში, დარეგისტრირდით და განათავსეთ გასაყიდი ბინა (უძრავი ქონება) ყველა შესაძლო საიტებზე. თუ სასწრაფოდ გეჩქარებათ გაყიდვა გამოყავით გარკვეული ბიუჯეტი და ამ საიტებზე შეიძინეთ ფასიანი VIP სტატუსები, რაც ზრდის განცხადებების ნახვადობას.  კიდევ ერთხელ ვიმეორებ, თუ ქონების ფასი არაადეკვატურია, მაშინ რეკლამაზე დახარჯული ყველანაირი თანხა დაკარგულია, რადგან არავინ ყიდულობს ქონებას იმაზე ძვირად, ვიდრე მისი მაგვარი ვარიანტი შეუძლია შეიძინოს მყიდველმა უფრო ნაკლებ ფასში.

4).  ზარების მიღება / დამუშავება:  სარეკლამო და მარკეტინგული ქმედებების შედეგად, თუ ფასი საბაზროა, თქვენ მიიღებთ ბევრ ზარს, თუმცა ეს ზარები არ იქნება ყველა რეალური მყიდველისგან. თქვენ მიიღებთ უკუკავშირის დიდ რესურსს, რომელიც იქნება დასამუშავებელი.  უკუკავშირის შემადგენლობაში ქინება ზარები სააგენტოებისგან თანამშრომლობაზე, ზარები შეფარული გამყიდველებისგან ანალიზისთვის, ზარები ინტრიგანი კლიენტებისგან (ძალიან იაფად მყიდველები ან სხვა) და საბოლოოდ მცირე რაოდენობა მართლა რეალური პოტენციური მყიდველებისგან.  ამიტომ მესაკუთრეს აქვს დიდი შრომა განსახორციელებელი - ზარების მიღება, ჩვენებების დაგეგმვა, ჩვენებების განხორციელება, მოლაპარაკებები, კამათი, პოზიციების დამტკიცება, შეთანხმება, იმედგაცრუებები, შემდეგ ისევ ყველაფერი თავიდან და სხვა. , სანამ გაყიდით ბინას.

ბინების ყიდვის პროცესი აბსოლუტურად განსხვავებულია.  განვიხილოთ რა და როგორ უნდა გავაკეთოთ ბინის ყიდვის შემთხვევაში:

1).  სწორად შეაფასეთ თქვენი მაქსიმალური ბიუჯეტი და ის კრიტერიუმები, რისთვის გსურთ ბინის (სხვა უძრავი ქონების) შეძენა.  ეს ეტაპი კონკრეტულად წარმოგიდგენთ თქვენს მოთხოვნას. ეს ყველაფერი სწორად დაგანახებთ თუ რა ბინა არის საჭირო თქვენთვის, რომელიც რეალურად შეგიძლიათ დააკმაყოფილოთ. წინააღმდეგ სიტუაციაში თქვენ დაკარგავთ დიდ დროს არარეალური ოცნების განხორციელების იმედით.

2).  დაიწყეთ ბაზრის ანალიზი, კერძოდ, მოიძიეთ გასაყიდი ბინები, ქონებები და შეისწავლეთ რა ფასებია კვადრატულ მეტრზე შემდეგი კრიტერიუმების მიხედვით: ადილმდებარეობა, შენობის სტატუსი (ახალი, ძველი), რემონტი, სართული, ხედები.  ქონებების მოძიება და ანალიზი ადვილია ინტერნეტით შესაბამისი განცხადებების საიტებზე. ასეთი ანალიზი თქვენ მოგცემთ ინფორმაციას და თვითდამაჯერებლობას, თუ რა ფასად უნდა შეიძინოთ სასურველი უძრავი ქონების ვარიანტი.

3). ჩვენებების დაგეგმვა და ვარიანტების დათვალიერება ასევე საკმაოდ შრომატევადი პროცესია. პოტენციურ მყიდველს მუდმივად აქვს სურვილი და ლტოლვა შეიძინოს საუკეთესო ნაკლებ ფასად, თუმცა ყველაფერს აქვს საზღვარი, კერძოდ მინიმალური საბაზრო ფასი. ასევე შეზღუდულია დროც, შეუძლებელია უსასრულოთ ეძებდე რაღაცას. საბოლოოდ პოულობთ ოპტიმალურ მისაღებ ვარიანტს (ყველა ვარიანტს აქვს დადებითი და უარყოფითი)  და საბოლოოდ იღებთ უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებას. ამ მომენტში გრძნობთ, რომ თქვენ ცხოვრების მნიშვნელოვანი ეტაპი გადალახეთ, ეს დიდი შრომაა და პასუხისმგებლობა თქვენივე თავის მიმართ.

გილოცავთ მკითხველო, თქვენ უკვე გაქვთ პროფესიული ხედვა პროცესზე - ბინების ყიდვა გაყიდვა. მიუხედავად ამ ინფორმაციისა, რათქმაუნდა შეუძლებელია თქვენ მაქსიმალურად ფლობდეთ ფუნდამენტურ ცოდნას და უნარებს ამ პროცესზე და მის განხორციელებაზე. ეს საკმაოდ ღრმა ცოდნას და პროფესიულად ჩამოყალიბებულ უნარებს ეხება. რთულია მანქანის ტარება ისწავლოს ვინმემ წიგნიდან ან ცურვა წყლის გარეშე. ალბათ ხვებით რაც გვაქვს მხედველობაში. თუ არ გაქვთ ამ ყველაფრის დრო, ნერვები ან უბრალოდ სურვილი გაქვთ ყველაფერი ეს გადააბაროთ პროფესიონალებს, რომლებიც ყველაფერს აგიხსნიან, ეტაპობრივად საქმის კურსში გამყოფებენ და საბოლოოდ დაგეხმარებიან ბინის ყიდვა გაყიდვის (ან სხვა უძრავი ქონების) პროცესში მიმართეთ უძრავი ქონების აგენტებს  / ბროკერებს, ისეთებს ვისაც მიღებული აქვს ამ საქმის პროფესიული ცოდნა განათლება, ერკვევა ბაზრის ანალიზში, ფასებში, უძრავი ქონების რეკლამა-მარკეტინგში, მოლაპარაკებებსა და სხვა დეტალებში. თქვენ გეყოლებათ საკუთარი აგენტი (როგორც ე.წ. ადვოკატი), რომელიც ყველაფერს თავად შეასრულებს თქვენი ინფორმირების ქვეშ და დაიცავს თქვენს ინტერესებს, ხოლო თავის საკომისიოს მიიღებს მხოლოდ მაშინ, როცა წარმატებით დაასრულებს საქმეს. უძრავი ქონების ბაზარი ახლა ყალიბდება საქართველოში, ამიტომ ასეთი პროფესიონალი აგენტების მოძიება ადვილი არაა.

ჩვენ თავად გვაქვს ასეთი სააგენტო და აგენტები, თუმცა არ გვინდა პირდაპირი რეკლამა გამოგვივიდე. ეს ჩვენი მხრიდან მიიღეთ მხოლოდ როგორც სარეკომენტაციო სახით. ჩვენ დამატებით გვაქვს სხვა ბევრი რესურსი, რომ ღირესულად შევასრულოთ თქვენი დაკვეთა. ჩვენ ვთავნამშრომლობთ 50-ზე მეტ უძრავი ქონების სააგენტოსთან, ასევე გვყავს ბევრი პირდაპირი დაკვეთა პოტენციური მყიდველებისგან. 

ჩვენი კომპანიაა შპს „სპარ“ – WWW.SPAR.GE.  ჩვენი კომპანია მოქმედებს და კლიენტებთან ურთიერთობს საერთაშორისო სტანდარტებითა და წესებით. ჩვენ ვართ „საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის“ წევრი და მისი ერთ-ერთი თანადამფუძნებელი კომპანია ასოციაციის ჩამოყალიბების დღიდან - 2014 წ. მიღებული გვაქვს აშშ-ს NAR-ის უძრავი ქონების REALTOR-ის ოფიციალური სტატუსი.